VEFA: les risques encourus et le recours à l’avocat. De manière générale, il faut retenir que les risquent pèsent – en principe - sur le vendeur jusqu’au jour de la livraison. Sans aller jusqu’à la non-réalisation des travaux, nombreux sont ceux qui doivent faire face à des retards, des désordres leur causant un préjudice permisde construire purgé de tout recours et obtient cette autorisation en août 2016. Il procède très rapidement à son affichage. Mais en octobre 2016, quelques jours avant l’expiration du délai de recours, il reçoit la copie de deux recours administratifs adressés au maire. Ces recours sont formés par des riverains, plus ou moins Pensezégalement aux éventuels recours des tiers. Par prudence, il est préférable de préciser dans la clause suspensive que le permis de construire doit être purgé de tous recours des tiers et qu’il doit être définitif. Notre conseil : déposez votre dossier le plut tôt possible après la signature de la promesse de vente ou du Aupied du célèbre village de Gordes dans le Luberon, beau terrain de plus de 2800 m², viabilisé en bordure, raccordable au réseau d'assainissement public. Permis obtenu en 2021 purgé de tout recours pour une surface de plancher de plus de 140m² élevé d'un étage comprenant séjour, salle à manger, cuisine, trois chambres avec chacune leurs salle d’eau, garage, cellier. Coûtd’un constat d’affichage. Le coût de l’intervention d’un huissier de justice pour dresser un constat d’affichage de permis de construire est libre. La rémunération couvre les transports, le dresse, les enregistrements et taxes. Le coût de cette intervention est de 400.00 € TTC pour les trois passage s (sauf urgence TKUR. SOMMAIRE Construction le permis de construire est-il obligatoire ? Quelles sanctions en cas de non-respect du permis de construire ? Particulier, vous souhaitez contester les travaux non conformes au permis de construire d’un constructeur ? Vous rencontrez des difficultés à faire valoir vos droits après avoir fait un recours ? Il est fréquent que l’on constate que des travaux en cours présentent un défaut de conformité. Abus souvent méconnu des autorités, les sanctions sont néanmoins variées et lourdes. Avocats Picovschi met à votre service ses 30 ans d’expérience en immobilier pour vous accompagner dans vos démarches. Construction le permis de construire est-il obligatoire ? Lorsqu’un particulier demande un permis de construire aux services municipaux du lieu de localisation du bien immobilier, ceux-ci s’assurent que le projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur. Tant que le permis de construire n’aura pas été délivré par la mairie ou la commune, les travaux ne pourront pas commencer. Un permis de construire est obligatoire pour toutes les constructions nouvelles de plus de 20 mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol. En ce qui concerne les bâtiments déjà existants, le permis de construire peut-être requit en cas d’extension ou de changement de destination local commercial qui devient un local d’habitation. Pour tous les autres travaux, il convient d’être vigilant ! Ceux-ci peuvent être soumis à l’obtention d’une déclaration préalable de travaux. Afin d’être sûr que les règles d’urbanismes en vigueur sont bien respectées et d’éviter un contentieux avec notamment des voisins ou avec la mairie, il est important de se rapprocher du service de l’urbanisme du lieu afin de savoir sil faut demander un permis de construire ou simplement faire une déclaration préalable de travaux. Attention également si vous êtes dans une zone dite protégée » consultée la DRAC de votre région pour le savoir il faudra alors solliciter avant tout travaux l’accord de l’Architecte des Bâtiment de France pour tous travaux à l’intérieur du périmètre de protection. Lorsqu’un permis de construire est délivré, il doit obligatoirement faire l’objet d’un affichage sur le terrain, visible de la voie publique, afin d’être porté à la connaissance des tiers. Certaines informations doivent être renseignées, telles que le bénéficiaire du permis de construire, la date de délivrance, le numéro du permis de construire, ou encore la nature du projet. Il est également important de préciser que les conditions d’exercice de droit de recours contre le permis de construire doivent être mentionnées. La date d’affichage fait courir le délai de deux mois pendant lequel les tiers peuvent exercer un recours contre le permis de construire. Un de vos voisins vient d’effectuer des travaux d’agrandissement construction d’une véranda ou d’un garage, surélévation d’un étage, etc. Ces travaux, pourtant soumis à autorisation administrative, n’ont pas fait l’objet d’un permis de construire ? Ou bien un permis a été délivré mais il vous semble qu’il n’a pas été respecté ? Nuisances sonores ou visuelles, perte d’ensoleillement, le non- respect des règles d’urbanismes en vigueur vous cause un préjudice et vous ne savez pas quoi faire ? De nombreuses sanctions sont prévues à qui ne respecte pas ses obligations en la matière. N’attendez pas pour contacter un avocat en droit immobilier qui saura vous accompagner dans vos démarches avec fermeté. Quelles sanctions en cas de non-respect du permis de construire ? Le non-respect des obligations d’urbanisme, à savoir l’irrégularité ou la non-conformité d’une construction, expose son propriétaire à diverses sanctions. Votre voisin a construit une maison beaucoup plus haute que ce qu’il était prévu dans le permis de construire ? Quels recours contre une construction non conforme au plan ? Bien que le permis de construire soit conforme aux règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune, il se peut que la construction de votre voisin ne respecte pas le permis de construire. Dans ce cas, vous pouvez saisir le maire afin qu’il dresse un procès-verbal constatant l’irrégularité de la construction, lequel sera par la suite transmis au procureur de la République. Si les travaux sont encore en cours, le maire pourra en outre prendre un arrêté d’interruption des travaux en attendant qu’un juge se prononce. Il convient de préciser qu’il n’est pas obligatoire de s’adresser au maire de la commune. Vous avez la possibilité de déposer une plainte afin d’en informer le procureur de la République. Cette action doit en principe intervenir dans un délai de six ans après l’achèvement des travaux. L’assistance d’un avocat en droit de l’urbanisme pourra alors vous être d’une grande aide afin de déposer une plainte complète qui constituera la base de votre action en justice. La mairie peut elle aussi demander la régularisation des travaux si toutefois le permis de construire n’a pas été respecté. Elle dispose néanmoins d’un délai de 3 mois à compter de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux pour exiger cette régularisation. A noter que le titulaire du permis de construire peut, si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas terminés et si les modifications apportées ne remettent pas en cause la conception générale, demander la délivrance d’un permis de construire modificatif. En revanche, si les travaux sont achevés, le propriétaire de l’ouvrage devra demander la délivrance d’un nouveau permis de construire afin de régulariser la construction. Les premières sanctions à craindre pour le constructeur fautif sont les sanctions pénales. L’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme vise principalement les infractions de défaut d’autorisation, ou le défaut de conformité aux prescriptions de l’autorisation. Ces dernières sont punies d’une amende comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètre carré de surface de plancher non conforme. En cas de récidive, le propriétaire du bien s’expose en outre à une peine de six mois de prison. Le juge chargé d’instruire l’affaire pourra en outre exiger la mise en conformité, voire la démolition de la construction. Si la construction irrégulière vous cause un préjudice personnel, vous pourrez vous porter partie civile ou encore saisir le tribunal judiciaire par l’intermédiaire de votre avocat afin d’obtenir des dommages et intérêts. A noter que ce type de conflit peut également intervenir entre le maître d’ouvrage et le constructeur. Propriétaire d’un terrain, vous avez fait appel à un constructeur pour faire construire votre maison. Ce dernier ne respecte pas le permis de construire ? Quels sont les recours contre un constructeur de maison individuelle ? En tant que maître d’ouvrage, vous pourrez, par l’intermédiaire de votre avocat, le mettre en demeure d’exécuter le contrat qui vous lie conformément à ce que vous aviez prévu, ou encore demander la résolution du contrat avec des dommages et intérêts. La diversité des voies de recours, la gravité des sanctions et des enjeux relatifs à la contestation d’une construction témoignent de l’absolue nécessité de recourir à un avocat pour faire efficacement valoir ses droits, et, le cas échéant, mettre fin au préjudice et obtenir réparation. Avocats Picovschi, compétent en immobilier à Paris depuis 1988, met à votre service son savoir-faire afin de met à bien votre action en justice. Accueil Fiches immobilier neuf Achat immobilier neuf vérifiez que le permis de construire soit purgé de tout recours Achat immobilier neuf vérifiez que le permis de construire soit purgé de tout recours L'importance d'un permis de construire ou pc purgé Tout comme l'acte d'achat durant lequel la législation fait régner un suspense difficilement soutenable dû aux différents droits de préemption existants, le dépôt d'un permis de construire engendre de fait des délais légaux durant lesquels des recours peuvent être déposés par des parties adverses. Ce ne sera qu'une fois que ces délais et leurs éventuelles procédures associées seront purgés que le déposant pourra enfin lancer la construction. Les différents délais après instruction du permis de construire Une fois votre PC instruit et l'autorisation ainsi que les droits à construire accordés, il ne serait que trop prudent, avant d'engager les travaux, de patienter un minimum. En effet, les tiers concernés ont un délai de 2 mois à compter de l'affichage du permis de construire pour le contester. En matière de construction individuelle, nous comprenons que la plupart des gens acceptent difficilement de devoir repousser la construction de leur logement alors même que le permis leur a été accordé. Cependant la loi autorise la contestation de celui-ci et le permis accordé par la mairie ne sera pleinement effectif qu'après écoulement de ces délais. En matière de promotion immobilière et compte tenu du montant des sommes engagées, il est de rigueur d'attendre la purge des recours, gracieux et contentieux, avant de commencer le moindre travaux. Cependant, il y a encore quelques promoteurs qui continuent à lancer des commercialisation à grands renforts d'actions marketing sans tenir compte de la possibilité d'annulation du PC. Chez MCA Patrimoine, nous nous assurons systématiquement que les recours soient purgés avant même de présenter les produits immobiliers à nos clients acquéreurs ou investisseurs. En matière d'achat de terrain, vous ne pouvez pas acheter un terrain sur la seule base des droits à construire délivrés. La justice ne vous donnera jamais raison si, par malheur, vous ne pouviez construire tel que prévu après avoir acheté le terrain. Attention, s'il y a un vice dans l'affichage du permis de construire, que celui-ci est inexistant ou incomplet, le délai de recours contentieux du tiers n'est plus opposable. Nous insistons donc sur l'importance d'un affichage avec constatation par huissier qui permettra de borner précisément les limites d'une éventuelle contestation du pc. Qui peut effectuer un recours contre un permis de construire ? La loi a récemment évolué sur ce point. Tout tiers qui entame un recours contre une construction doit démontrer son intérêt à agir par la production de pièces justificatives. La proximité existant entre le tiers requérant et le lieu du permis de construire est donc essentielle et devra être justifiée par la production d'acte de propriété ou d'attestation notariale. Les voisins adjacents sont donc en première ligne et plus l'on s'éloigne du lieu de la construction, plus l'intérêt à agir sera compliqué à démontrer. Cependant, une association peut également se positionner à l'encontre d'un droit à construire pour protéger l'environnement ou pour protéger les riverains. Mais l'association doit avoir des statuts déposés avant l'affichage en mairie de la demande de permis de construire. Ainsi il est inutile de constituer une association de riverains après l'affichage du permis sur le terrain par exemple, car elle ne pourra pas engager de recours ayant été formée après la demande. Enfin, ce peut être l'Etat tout simplement qui engage un recours parce que l'autorité compétente à laquelle le constructeur a fait appel la mairie dans la plupart des cas a fait une erreur d'instruction. Un délai de recours de 2 mois extensible... Il existe 2 types de recours suite à l'autorisation à construire délivrée par l'urbanisme un recours gracieux auprès de l'administration délivrante et un recours contentieux auprès du tribunal administratif ou de grande instance certains préjudices, pertes de vues, de jour... peuvent être instruites par le TGI compétent. Le recours gracieux relance auprès de la mairie peut entraîner un nouveau délai. En effet, la mairie n'a aucune obligation de répondre au recours et la non réponse au terme d'un délai de 2 mois équivaut à un refus du recours et à la continuité de la construction. Passé ce délai, le requérant peut alors effectuer un recours contentieux auprès du tribunal ce qui va encore, comme chacun le sait, étendre le délai avant que le permis soit complètement purgé. Ainsi, dans le cas d'un affichage du permis de construire au 1er mars, le tiers s'opposant à la construction peut très bien saisir la mairie immédiatement et devant le silence de celle-ci saisir le tribunal administratif le 30 avril. Le temps que le recours soit instruit et qu'une audience ait lieu, il y a fort à parier que la construction ne puisse démarrer avant l'été... Nos conseils pour bien acheter dans l'immobilier neuf s'en tenir au permis de construire purgé de tout recours Ce qu'il faut retenir de cet article un permis de construire délivré ne signifie pas que la construction peut démarrer immédiatement et qu'il est irrévocable. Un permis de construire purgé de tout recours la période de recours gracieux, contentieux par un tiers, une association ou autre est effectivement écoulée est la seule assurance que votre projet verra le jour. Il est de votre responsabilité de vous assurer que le pc est purgé avant d'effectuer tout achat ou toute signature de contrat en VEFA. Vous ne pouvez imputer au promoteur une quelconque faute si le permis de construire lui est retiré ou que les délais de recours repoussent la livraison effective de votre bien immobilier car votre acte d'achat se fait en dépit de la permission de construction. Prenez donc bien le temps de choisir le bon produit, surtout si vous recherchez un programme ou un appartement pour défiscaliser car le temps perdu ne se rattrape jamais. Vous cherchez un spécialiste ? Contactez-nous ! Nos autres articles " La construction de logements neufs en chute libre Depuis de nombreuses années déjà, le marché immobilier à..." " Depuis le 4 Juillet 2022, Olivier Klein, maire de la commune de Clichy-sous-Bois, a été nommé ministre délégué..." Quelques uns de nos programmes neufs L’importance de l’affichage du permis de construire Plus qu’un simple panneau d’informations, l’affichage du panneau de permis de construire permet d’affirmer que votre chantier est réalisé en toute légalité. Comme son nom l’indique, ce document délivré par la mairie autorise le démarrage et la réalisation des travaux. Ces derniers sont conformes aux règles d’urbanisme régissant votre commune. Par ailleurs, si certains voisins mécontents souhaitent contester ce document, les informations concernant votre dossier de demande à la mairie y figurent. Un panneau d’affichage du permis de construire correctement positionné est une manière de justifier la non-recevabilité des éventuels recours des tiers. Ainsi, il doit être parfaitement visible par le public. Vous devez savoir que les tiers ne disposent que d’un délai de deux mois pour contester le chantier si le panneau est assez visible. A contrario, ce délai peut s’étaler jusqu’à 6 mois après la réalisation des travaux. En quoi consiste l’affichage d’un panneau de permis de construire ? L’affichage de l’extrait de permis de construire indique, en quelque sorte, que la mairie et les collectivités territoriales autorisent la réalisation de vos travaux. Il induit aussi que les textes législatifs et les réglementations encadrant l’urbanisme de votre commune ont été respectés. Par ailleurs, en affichant le permis de construire sur votre terrain ou votre chantier, plusieurs avis ont été recueillis lors de votre demande. Permis de construire son affichage est-il obligatoire ? Selon l’article R. 424-15 du Code de l’urbanisme, vous êtes obligatoirement tenu d’afficher le permis de construire sur votre chantier. Néanmoins, un panneau de permis de construire absent n’a aucune incidence sur la légalité de l’autorisation obtenue. Par conséquent, le fait de l’afficher ne conditionne pas son effectivité, mais plutôt son opposabilité aux tiers. Où se procurer un panneau de permis de construire pour son chantier ? Si vous envisagez d’afficher un panneau de permis de construire sur votre chantier, vous pouvez trouver des panneaux vierges à de nombreux endroits Dans un magasin de bricolage il existe en effet des panneaux vierges que vous pouvez acheter dans le commerce. Les imprimeries en ligne, comme ce site, proposent des modèles gratuits de panneau de chantier à personnaliser. Les fournisseurs des artisans peuvent également les fournir. Chaque panneau de permis de construire indiqué ci-dessus répond aux exigences légales de l’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain. Il vous suffit de remplir les champs d’informations selon votre projet. Quelle est la durée d’affichage d’un permis de construire ? Lorsque vous recevez le permis de construire relatif à votre chantier, vous disposez d’un délai de huit jours consécutifs après sa délivrance pour l’afficher en mairie. Ce document y sera disponible pendant une durée de deux mois. Sur votre terrain ou votre chantier, le panneau de permis de construire doit être constamment affiché durant toute la durée des travaux. Dans le cas de travaux importants ou de grandes constructions, la durée d’affichage du permis de construire peut s’étendre jusqu’à 3 ans. Comme il doit être visible sans interruption, le choix d’un panneau résistant et solidement fixé est indispensable. Si le chantier est temporaire ou de courte durée, il doit être visible pendant deux mois, et ce, même si les travaux ne dépassent pas les deux mois. N’oubliez pas de noter la date du début de l’affichage du panneau, sa régularité, sa lisibilité et sa visibilité puisque cela peut vous être utile en cas de contestation. Elles peuvent servir de preuves. Quelles sont les caractéristiques du panneau de permis de construire ? Le panneau de permis de construire à afficher sur votre chantier doit comprendre un certain nombre de caractéristiques légales et obligatoires. Que faut-il savoir sur la taille du panneau de permis de construire ? Selon la législation en vigueur dans le domaine de la construction de bâtiments, le panneau de permis de construire doit être assez grand pour qu’il soit visible de loin. Il doit être lisible depuis la voie publique, notamment hors du chantier. Sa lisibilité doit aussi être excellente au niveau des zones du chantier dont l’accès au public est autorisé. Ainsi, pour répondre à toutes ces exigences, le panneau d’affichage du permis de construire doit mesurer en moyenne 120 cm de long et 80 cm de large. Toutefois, vous pouvez opter pour des dimensions minimales de 80 x 80 cm. Quelles sont les mentions obligatoires sur le panneau de permis de construire ? Pour être légal, le panneau de permis de construire doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires. Celles-ci doivent être claires, précises et lisibles durant toute la durée de l’affichage. Voici les informations que l’on doit retrouver sur ce type de plaque Le nom du bénéficiaire du chantier, la raison sociale ou la dénomination s’il s’agit d’une entreprise ou d’une SCI ; Le numéro du permis de construire ; La date de délivrance du permis de construire ; La nature du chantier ; La surface totale du terrain ; Le nom de l’architecte en charge du projet ; L’adresse de la mairie où la consultation du dossier est possible. Dans certains cas, des informations supplémentaires doivent figurer sur le panneau de permis de construire. La surface à démolir si le projet implique la démolition d’une partie ou de la totalité d’un bâtiment ; La surface du plancher et la hauteur en mètre par rapport au sol si le projet implique une ou de nouvelles constructions ; Le nombre maximum de lots prévus si le projet entre dans le cadre d’un lotissement ; Le nombre total d’emplacements et/ou de surfaces réservées aux habitations légères de loisirs si le projet concerne l’aménagement d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de loisirs ; Le récépissé de dépôt de dossier de permis en cas d’un permis tacite. Le panneau de permis de construire doit aussi mentionner la notification des recours gracieux ou contentieux à l’auteur de l’autorisation et à son bénéficiaire. Cette mention doit être effectuée de manière obligatoire. Elle peut notamment être réalisée en copiant le droit de recours stipulé par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme. Conseils pour une meilleure lisibilité du panneau de permis de construire Comme le panneau de permis de construire doit être affiché sur une période plus ou moins longue, il est nécessaire d’adopter certaines astuces lors de son remplissage. Afin que les informations ne s’effacent pas au fil du temps, utilisez un feutre indélébile pour les inscrire. Assurez-vous que votre marqueur soit résistant aux rayons UV et à la pluie. La pose des œillets peut également s’avérer utile pour assurer la solidité de l’affichage. Si le panneau de permis de construire est posé sur une clôture grillagée, solidifiez l’ensemble avec des colliers de serrage à crémaillère. Des chevilles et des vis peuvent également faire l’affaire s’il est installé sur un mur plein en briques ou en parpaings. Si le terrain est nu, vous devez concevoir un support ancré dans le sol pour placer le panneau de permis de construire. Où installer le panneau de permis de construire ? Comme énoncé plus haut, le panneau de permis de construire doit être visible depuis la voie publique. Par conséquent, vous devez choisir un emplacement situé à proximité de la voie publique. De préférence, installez l’affichage à la limite de la propriété. En cas de contestation, cela vous évitera l’argument du choix délibéré de ne pas l’avoir affiché clairement. Il est tout à fait possible que le terrain ou le chantier soit situé dans une impasse, dont l’accès n’est pas ouvert au public. Dans ce cas, placez le panneau de permis de construire au débouché de la rue. Rappel sur l’obligation de détenir un permis de construire Le permis de construire est un document administratif rattaché aux autorisations d’urbanisme dont l’obtention est obligatoire avant le début de certains travaux. Il est indispensable aux services d’urbanisme afin de vérifier la conformité du projet par rapport aux règles et au code l’urbanisme encadrant la commune. Quels types de projets sont concernés par le permis de construire ? Pour réaliser certains projets relatifs aux travaux de bâtiment, il est obligatoire d’effectuer la demande et d’obtenir le permis de construire. C’est le cas de la construction neuve d’une maison individuelle sur un terrain nu. Les travaux d’agrandissement, d’extension, de surélévation ou d’aménagement des combles impliquant la création d’une surface au sol de plus de 40 m2 requièrent aussi ce document. Cette surface peut être réduite à 20 m2 dans certaines localités. Par ailleurs, vous devez détenir un permis de construire si vous prévoyez d’aménager votre extérieur en construisant une annexe ou un abri avec une emprise au sol de plus de 20 m2. C’est aussi le cas lors de la construction d’une piscine d’une superficie de plus de 100 m2. Dans quels cas l’obtention d’un permis de construire n’est pas nécessaire ? Sur certains types de projets, l’obtention d’un permis de construire n’est pas indispensable. C’est le cas si les travaux envisagés en intérieur ou en extérieur de l’habitation n’impliquent pas la modification de son utilisation. Déclarer les travaux auprès de la mairie avant tout début de chantier peut suffire. Toutefois, la surface totale de la construction avec l’extension ou l’agrandissement n’excède pas 170 m2. En général, le permis de construire et les autres autorisations ne sont pas nécessaires si les travaux portent sur un agrandissement de moins de 5 m2 sur la surface au sol. Si elle est comprise entre 5 et 20 m2, une simple déclaration préalable des travaux suffit. Par ailleurs, le permis de construire n’est pas non plus utile si les travaux concernent l’intérieur de la maison ou si le projet ne modifie ni son aspect ni son volume. Si vous envisagez d’effectuer un ravalement de façade, de poser des fenêtres ou de refaire votre terrasse, vous n’avez pas besoin d’un permis de construire. Quels sont les documents nécessaires à la constitution d’un dossier de demande de permis de construire ? Pour demander un permis de construire à la mairie, vous devez constituer un dossier contenant Le plan de situation du terrain ; Le plan de masse de la construction ; Le plan de coupe du terrain et de la construction ; La notice descriptive ; Le plan des façades et des toitures ; Une modélisation en 3D du projet ; La photographie situant le projet dans un environnement proche ; La photographie situant le projet dans un environnement lointain ; Les éventuelles pièces justificatives supplémentaires. À lire également L’architecte est-il obligatoire pendant une construction immobilière ? Est-il obligatoire de donner des étrennes à son gardien d’immeuble ? Recours pour excès de pouvoir En vertu de l’article R. 600-2 du Code de l’urbanisme, le délai de recours contentieux à l’encontre … d’un permis de construire … court à l’égard des tiers à compter du 1er jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». L’article R. 600-1 du même Code prévoit que la recevabilité du recours pour excès de pouvoir est fonction de sa notification, par le requérant, tant à l’autorité qui a délivré le permis de construire, qu’à son bénéficiaire, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt … du recours ». Recours administratif gracieux Au cours de ce délai de recours de 2 mois ouvert dans les conditions de l’article R. 600-2 sus-reproduit, le tiers peut préférer saisir le maire d’un recours administratif gracieux visant à obtenir le retrait du permis de construire entaché d’illégalité. L’article 21 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000, relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations, prévoit que le silence gardé pendant plus de 2 mois par l’autorité administrative sur une demande vaut décision de rejet ». Comme le rappelle l’article R. 421-2 du Code de justice administrative CJA, le recours administratif a pour effet de proroger le cours du délai imparti pour déférer, ensuite, la même décision au juge administratif lorsqu’une décision explicite de rejet intervient dans ce délai de 2 mois, elle fait à nouveau courir le délai de pourvoi » de 2 mois. Il en va de même en cas de décision implicite de rejet. Comme en matière de recours pour excès de pouvoir, la recevabilité du recours administratif suppose que le requérant se conforme aux termes de l’article R. 600-1. Pour ce faire, il doit notifier ledit recours, tant à l’autorité d’urbanisme qu’au titulaire du permis, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt … du recours ». Déféré préfectoral En vertu de la combinaison du 1er alinéa de l’article L. 2131-1 et du point 6° de l’article L. 2131-2 du Code général des collectivités territoriales CGCT, les services de la commune doivent transmettre au préfet de département, et ce dans les 15 jours de leur signature, les autorisations d’urbanisme et tout particulièrement les permis de construire. A compter de la réception par les services de la préfecture du permis de construire, le représentant de l’Etat dans le département dispose d’un délai franc de 2 mois pour saisir le juge de l’excès de pouvoir dans le cadre du déféré préfectoral ». Tout comme les requérants de droit commun recours pour excès de pouvoir / recours administratif, le préfet doit se conformer aux termes de l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme. Autrement dit, la recevabilité du déféré préfectoral est fonction de sa notification par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du déféré … ». Retrait du permis par l’autorité d’urbanisme l’ayant délivré Le maire qui délivrerait une autorisation d’urbanisme entachée d’illégalité peut voire doit … la retirer, autrement dit l’expulser de l’ordonnancement juridique, dans les 3 mois suivant sa signature ou la date à laquelle elle serait tacitement obtenue par son pétitionnaire. L’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme prévoit en effet que le permis de construire … ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de 3 mois suivant la date de cette décision ». Il apparaît donc que passé le délai de 2 mois + 15 jours à compter de la fin du délai de deux mois d’affichage sur le terrain soit au plus tard, 4 mois + 15 jours à compter du premier jour d’affichage du permis sur le terrain sans qu’un recours pour excès de pouvoir ou un recours administratif auprès du maire n’ait été engagé ; 2 mois + 15 jours à compter de la réception par les services de la préfecture – le tampon-récepissé de la préfecture permettant de déterminer le point de départ de ce délai de 2 mois –, soit au plus tard 15 jours + 2 mois + 15 jours à compter de la signature du permis de construire sans qu’un déféré préfectoral soit engagé ; 3 mois à compter de la signature du permis de construire sans que le maire qui a délivré le permis ne prononce son retrait conformément aux termes de l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme Le permis de construire malgré son illégalité deviendra définitif. Il ne pourra donc plus être annulé ou retiré, autrement dit il ne pourra plus être expulsé de l’ordonnancement juridique. CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux. Tel email Site Aujourd’hui je vous propose de faire le point sur la question des délais d’une promesse de vente lorsqu’un propriétaire décide de vendre son terrain à un promoteur. Vous le verrez ces contraintes de temps ne sont pas comparables à celles qu’un propriétaire aurait s’il décidait de vendre son bien sur le marché des particuliers. Tout d’abord pour entrer dans le vif du sujet Les délais de réalisation de la vente à un particulier 3 a 4 mois en moyenne Les délais de réalisation de la vente à un promoteur 12 à 14 mois minimum Pourquoi ? Pour rappel une condition suspensive est une condition qui doit être levée ou se réaliser pour que la vente ait lieu. A. Pour la vente à un particulier Lorsque vous vendez votre maison à un particulier, 90% du temps l’acquisition de ce bien par l’acheteur va être soumise à une condition suspensive d’obtention de prêt à une banque pour financer cet achat. Les 3 à 4 mois de délai sont notamment calibrés pour permettre la réalisation de cette condition en plus de toute les conditions suspensives d’usage droit de préemption, état hypothécaire et des obligations administratives DPE, assurances. On passera par pudeur sous silence les délais que prennent nos chers notaires, en sus, pour réaliser ces formalités…. oui oui je suis ironique B. Pour la vente à un promoteur pour bien débuter Le promoteur vous achète votre propriété, votre maison ou votre terrain en fonction du nombre de logements qu’il va pouvoir construire dessus avec un élément de comparaison qui s’appelle la SDP pour Surface de plancher et du prix auquel il pense pouvoir vendre ses logements. Ce potentiel de constructibilité ne devient réel que si le promoteur est sur et certain de pouvoir construire les logements prévus et lorsqu’il a donc obtenu un permis de construire purgé de tout recours. Le prix qu’il propose au propriétaire ne peut devenir que réel et acquis que si et seulement si le promoteur obtient le nombre de logements de SDP qu’il à prévu pour déterminer le prix proposé. Lorsque vous allez donc vous engager avec un promoteur celui-ci va soumettre son achat du terrain aux conditions suspensives usuelles d’usage droit de préemption, état hypothécaire et à la condition suspensive d’obtention d’un permis purgé de tout recours sur la base d’une surface de plancher minimum encore une fois le nombre de logements n’a aucun sens pour le vendeur. Il existe aussi d’autres conditions suspensives liées à la vente d’un terrain à bâtir mais leurs délais de réalisation sont inférieurs à ceux de la condition du permis. Il s’agit principalement des études de sols, de pollution, du maintien des conditions de taxe etc… Pour la vente à un promoteur vous tombez donc sur la chronologie suivante signature de la promesse de vente M dépôt du permis de construire M+4 mois minimum obtention du permis de construire M+7 mois minimum obtention du permis de construire purgé de tout recours M+10 mois minimum J’attire votre attention sur le fait qu’il s’agit de délai minimum incompressible ! Un promoteur ne peut pas aller plus vite que les délais prévus par le code civil et par les formalités administratives. Pourquoi 12 à 14 mois en moyenne alors que le délai incompressible est de 10 mois ? Tout simplement parce que rien ne se passe jamais aussi vite que le minimum de temps requis. Ajoutez à ce délai de 10 mois les discussions avec la mairie qui peuvent prendre du temps supplémentaire, les pièces complémentaires demandées pendant l’instruction du permis, les délais d’affichage, les délais des notaires pour rédiger les actes etc etc… Et on arrive beaucoup plus surement autour de 12 à 14 mois que 10, et cela dans 90% des cas. Gardons à l’esprit que les délais peuvent être supérieurs et indéfinis, dans le cadre d’un recours par exemple, et qu’à la fin de ces délais la vente peut aussi ne pas se réaliser…mais nous y reviendrons dans un autre article. Ce qu’il faut retenir Si un promoteur vous propose plus que ce que votre propriété vaut sur le marché particulier il ne le peut que si il respecte ces délais. Cela ne sert à rien de vouloir négocier ces délais, un promoteur vous opposera une fin de non recevoir immédiate ou alors vous achètera votre terrain au prix du marché des particuliers à quelques astuces près. C’est le travail du promoteur qui permet de sur-valoriser votre propriété. Vous ne pouvez pas être sur du paiement du prix et de l’achat du terrain avant la fin de tous ces délais et même en cas de réalisation des conditions suspensives… Ne soyez jamais pressés et acceptez de ne pas tout pouvoir verrouiller. Dans le prochain article nous parlerons de la promesse unilatérale de vente, de sa construction et de ce qu’elle implique. Retrouvez-nous sur R+4

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